快答。怡保的商业物件主要是店屋与店面办公楼，用于零售、餐饮、办公与服务业。工业物件主要是轻工业厂房 —— 排屋式、半独立式与独立式 —— 以及不含建筑的工业地皮。我目前列出 12 个物件：6 个工业、6 个商业，价格由 RM498,000 至 RM1,980,000，分布在 7 个地区（Gopeng、Menglembu、Ipoh Town、Ipoh South、Chemor、Bercham、Lahat）。决定一个单位合不合用的规格 —— 净高、电力、大门开口与门面宽度 —— 每一张卡片上都有。买家指南在物件列表下方：商业与工业的差别、各地区、看房要查什么。

怡保目前可售的商业与工业物件

目前手上 12 个物件，RM498,000 至 RM1,980,000。凡是发展商有公布的，厂房会列出净高、电力与大门开口；店屋会列出门面与地契。

价格是各批次入门单位的起价，会随单位售出而调整。角头间与尾间另外定价。以任何数字做预算前，请先跟我要最新的价目表。

工业 — 6 个物件

怡保的厂房与轻工业地皮 — 每个单位都列出净高、电力供应与上落货动线。

工业 · GopengNexus 排屋式厂房1.5 层排屋式厂房地皮25' x 75'净高26 尺电力三相电 60 安培地契租赁地契 99 年RM660,000 起工业 · LahatLex World轻工业厂房建筑面积3,600 – 6,344 平方尺地契租赁地契RM838,880 起工业 · MenglembuTKB 2 层半独立式2 层半独立式轻工业厂房地皮45' x 90'净高30 尺电力地面层三相电 60 安培地契租赁地契 99 年RM863,000 起工业 · GopengNexus 半独立式厂房1.5 层半独立式厂房地皮50' x 100'净高30 尺电力三相电 100 安培地契租赁地契 99 年RM1,200,000 起工业 · MenglembuTKB 3 层半独立式3 层半独立式轻工业厂房地皮45' x 97'电力地面层三相电 60 安培地契租赁地契 99 年RM1,203,000 起工业 · MenglembuTKB 独立式厂房2 层独立式轻工业厂房地皮75' x 90'地契租赁地契 99 年RM1,498,000

商业 — 6 个物件

怡保各区的店面办公楼与店屋。

商业 · ChemorChemor Setia 店屋1.5 层店屋地皮22' x 80'地契租赁地契 99 年RM498,000 起商业 · ChemorChemor Setia 半独立式店屋半独立式店屋地皮38' x 85'地契租赁地契 99 年RM498,000 起商业 · Ipoh SouthGinza 银座2 层店屋地皮22' x 70'地契租赁地契状态已完工，已发 CCCRM799,000 起商业 · Ipoh SouthOishii@Life2 层店屋地皮22' x 70'地契永久地契RM850,000 起商业 · BerchamThe Grande @ Bercham3 层店屋（含阁楼层）地皮20' x 70'地契租赁地契RM1,710,000 起商业 · Ipoh TownAnderson Boulevard3 层店屋（含阁楼层）地皮22' x 80'地契永久地契RM1,980,000 起

要买的是自住房不是营业场所？住宅新盘在另一区，另有各地区房价与怎么选地区。

买家指南

每一类物件是拿来做什么的、哪些规格买了就改不了、这些地区在哪里，以及看房时要查什么。

• 怡保的商业物件
• 怡保的工业物件
• 商业与工业的差别
• 哪一类适合你的生意
• 怡保各地区
• 买厂房前要查什么
• 买店屋前要查什么
• 投资考量
• 常见问题

怡保的商业物件

怡保市场上新推的商业物件，几乎都是店屋或店面办公楼：两到三层、窄而深、个别地契，地面层有展示门面，楼上是可用空间。更宽的商业楼与独立的商业地皮也有，但进入市场的频率低得多。

好单位与便宜单位的差别，很少在建筑本身。差别在门面宽度、是角头间还是中间单位，以及同一排目前已经在做什么生意。

• 零售。门面宽度、从马路看过来的能见度，以及客人停车与走进来方不方便。角头间贵有贵的道理 —— 两个方向都看得到，招牌也能做两面。
• 办公。可及性、员工与访客的停车位，以及周边的商业环境。楼上每平方尺比地面层便宜，如果你不需要走客，那通常才是合理的选择。
• 展示厅。门面加楼地板面积加车辆进出。要展示高的东西，先看地面层净高；进货时会不会挡到五脚基也要看。
• 餐饮。看这一排已经有什么、有没有隔油池与排烟配置，以及晚上客人停哪里。旁边有已经在营业的一排，比任何预测都有参考价值。
• 投资。租赁需求、实际租得到的租客、买价，以及周边还有多少竞争供给正在盖。

店屋是商业地契，这会影响你的贷款条件、门牌税与地税，以及水电费率 —— 全部都比住宅高。地契年限也有差：永久地契与租赁地契比较讲的是这个差别在转售与贷款上实际改变了什么。

怡保的工业物件

怡保的工业供给以轻工业为主：入门是排屋式厂房，中间是半独立式，顶端是独立式，另外还有不含建筑的工业地皮。从马路上看都差不多，真正区分单位的是一小串规格，而且大部分买了之后就改不了。

决定一个单位合不合用的规格

• 净高。决定你能堆多高、天车／阁楼／高机台放不放得下。地面面积固定了，容量只能往上长。屋顶交屋后升不了 —— 先量你最高的需求，把它当硬性筛选条件。
• 电力供应。三相电与安培数决定你能开什么机器。事后升级可以，但费用你出、时程看电力公司，动辄数月。要注意很多单位只有地面层是三相电，楼上是单相 —— 要问的是「电在哪一层」，不只是「有没有三相」。
• 大门开口。卷闸的宽高决定最大件进不进得来。货柜车需要的净空跟货 van 不一样。跟净高一样，施工时就定死。
• 楼板载重。地面楼板有设计载重，重机台、货架与堆叠的货都在吃它。设备重的话，要一份白纸黑字的设计数值。
• 装卸与回转空间。货车能不能倒到你门口而不挡住马路，以及是只有前面能装卸还是前后侧都行。对每天收货的生意来说，侧边装卸值真金白银。
• 地皮与建筑面积。地皮决定你日后能扩建多少，建筑面积决定你现在能用多少。地大楼小和地小楼大是两回事 —— 两个数字都要看，不能只看一个。
• 许可用途与分区。地契条件与地方政府的许可用途，决定你的行业能不能做。有些行业不管地契怎么写都还需要额外准证。下订前就你那个特定行业书面确认；这是这份清单上搞错代价最高的一项。
• 地契。霹雳的工业园以租赁地契居多。真正要紧的是还剩几年，因为那是银行估价的依据，也是未来买家接手的东西。
• 进出与周边产业。你离货真正会走的那条大道多远，以及你要的劳动力住不住在合理车程内。在活跃的工业区里，供应商、承包商与维修服务也都在附近。

下面每一个工业物件，凡是发展商有公布的都会列出来。某一栏没有，是因为来源文件没写，不代表没有那个配置。

商业与工业的差别

这两类买的理由不同，判断的标准也不同。看错栏位，就会买到「技术上可以、实际上不行」的单位。

哪一类适合你的生意

• 零售或面对客人的服务业。店屋或店面办公楼。门面、能见度与停车优先于总面积 —— 楼上多 200 平方尺，不会多带一个客人进门。
• 办公加展示厅。店面办公楼或较宽的商业单位。地面层展示、楼上办公，所以要看地面层净高与货怎么进来。
• 仓储或配送。工业单位。净高与大门开口决定容量；装卸与回转空间决定日常作业是顺畅还是天天跟邻居吵架。
• 製造业。工业单位，而且许可用途是第一个问题不是最后一个。接着才是电力（以及在哪一层）、楼板载重，与最高机台的净空。
• 物流。工业单位，主要看进出 —— 道路衔接、场内车辆动线，以及离你路线实际会用的那条大道多远。
• 投资持有。两类都可能。判断依据是买价、实际租得到的租金、你真正签得到的租客，以及还有多少竞争供给要进场。见下方投资考量。

怡保的商业与工业地区

怡保的工业活动分布在几个成熟地区 —— Tasek、Meru、Jelapang、Menglembu 与 Lahat —— 南向往 Gopeng 的走廊上则有较新的轻工业园。商业供给跟着住宅市镇走，因为店要有人住在附近才有生意。

下面是我目前手上的物件实际在哪里。我不会告诉你哪一区最好 —— 那完全取决于你的客人、货与员工怎么移动。

想找的地区不在这张表上？告诉我地区与规格，我帮你查那边有什么 —— 包括不会出现在发展商价目表上的二手物件。

买厂房前要查什么

这份带去看房。前面六项交屋后改不了。

1. 许可用途 —— 针对你那个特定行业，地契条件与地方政府，要白纸黑字。
2. 净高 —— 量梁下，不是屋脊。
3. 电力供应 —— 是不是三相、几安培、供到哪几层。
4. 大门开口 —— 宽与高，对上你最大的车辆或机台。
5. 楼板载重 —— 设计数值对上你最重的设备与堆叠的货。
6. 装卸与回转 —— 实地走一次货车的路线，前面与侧边都要走。
7. 地皮与建筑面积分开看，以及还剩多少退缩空间可以扩建。
8. 地契与还剩几年，以及个别地契发出来了没有。
9. 水电 —— 水管口径、排水，製程需要的话还有废水配置。
10. 道路进出，以及你的货实际会走哪条路上大道。
11. 周边使用者 —— 已经有谁在营运，园区满了没有。
12. 价格与配套 —— 回扣后的净价、发展商负担什么、你付什么。
13. 贷款 —— 商业／工业地契的额度、年限与利率，跟房贷不一样。
14. 完工与 CCC 时程（如果还在兴建），以及逾期时的赔偿条款。
15. 未来供给 —— 发展商打算在同一个园区再推几期。

买店屋前要查什么

1. 门面宽度，以及这间是角头间、尾间还是中间单位。
2. 能见度 —— 从客人真正会开的那条路、用他们真正的车速去看。
3. 停车 —— 走得到的范围内，而且挑你最忙的时段看，不是平日中午。
4. 邻居开了没有 —— 整排多少在营业，做的是什么。
5. 客源 —— 附近现在住了多少户，不是规划中的。
6. 每层面积与地面层净高。
7. 地契与年限，以及个别地契发出来了没有。
8. 管理费或管理安排（如果这一排有的话）。
9. 装修配置 —— 做餐饮的话，隔油池、排烟、三相电、给水点。
10. 招牌权利，以及地方政府允许在你的外墙做什么。
11. 价格与配套 —— 净价、回扣，以及角头间的溢价怎么算。
12. 贷款依商业条件，以及签约当下要准备多少现金。
13. 实际租金（如果要出租）—— 附近同类单位真正租得到的价格，不是刊登的开价。
14. 竞争供给 —— 同一个客源范围内还有什么在盖。

下订的一般流程 —— 签什么、哪些可退 —— 跟住宅一样，写在下订前检查清单。贷款能力也一样：先看 DSR 指南，再用月供计算机与首期费用计算机试算。

投资考量

商业与工业物件的行为跟住宅不一样，而且是两面都有。

• 租约期比较长，而且租客通常自己装修，签约之后你要管的事比较少。
• 空置期也比较长。换一个商业租客比换住宅租客久，空着的时候月供还是要还。
• 贷款比较紧 —— 额度比房贷低、年限比房贷短，所以自备款要出得比较多。
• 租客的品质就是资产本身。同样的租金，一个营运多年、签多年约的租客，跟一个只签一年的新公司，是两种投资。
• 竞争供给的影响更大。附近新开一排店，马上就影响你租得到多少。
• 持有期。转手获利要课产业盈利税，税率看你持有多久。

关于回报率与预测。本站不发布怡保商业与工业物件的租金回报率或涨幅数字，因为我没有可查证的来源。任何人报给你一个回报率，应该拿得出租金、买价，以及那个数字出自哪一个物件。想算某个特定单位，把它丢给我，我们用实际开价与那一排的实际租金把数字算出来。

在怡保找商业或工业物件？

告诉我这个物件要拿来做什么，我帮你筛出真正合用的 —— 包括没有列在这一页上的单位，也包括「目前市场上没有适合你的」这个答案。

你在找什么？

厂房／工业 店屋／商业 地皮 投资

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看合适的物件

买家不必付我任何费用 — 成交后由发展商支付。

规格与价格取自发展商本身的价目表、项目摘要与产品说明书，发展商换新版时会重新核对。凡是没有列出某项规格的，是因为来源文件没有写。下订前请就你要的那个特定单位再确认一次。
整理与查核：MaSk Chan，REN 49335 · IQI Global。