快答。DSR 是你可计收入里，已经拿去还债的比例 — 包含你现在要申请的这一笔。马来西亚多数银行落在 60–70% 这个区间，收入越低，上限通常抓得越紧。它一般是用扣掉 EPF、SOCSO 与税之后的收入来算。国家银行并没有订一个全国统一的上限 — 那是每家银行自己订的。

怎么算

DSR 是每月债务总额除以每月可计收入。如果你的负债（含新的月供）是 RM2,400，可计收入是 RM6,000，DSR 就是 40%。

有两个细节最常把人的估算弄歪：

• 通常算净收入，不是总收入。多数银行是用扣掉法定项目之后的收入来评估。他们手上那个数字比你聘书上的低，所以你真正的 DSR 比用总收入算出来的高。
• 新的月供也算进去。DSR 不是你现在的状态 — 是你借了这一笔之后的状态。

上限是银行的，不是国家的

很多人以为国家银行订了一个每家银行都必须遵守的 DSR 上限。没有这回事。国行要求的是负责任放贷；具体的上限是每家银行自己的内部政策。

实务上多数落在 60–70% 这个区间，而且上限通常跟著收入走 — 收入低的级距抓得紧、收入高的宽一些，逻辑是「还完之后还剩多少」比那个百分比本身更要紧。

这就是为什么值得多问几家银行。被拒代表的是「某一家的政策遇上你的档案」，不是「你买不了房子」这个判决。

哪些算负债

• 既有的房贷
• 车贷与分期付款
• 个人贷款与助学贷款
• 信用卡 — 通常按最低还款额计算，就算你每个月都全额还清也一样
• 你替别人担保的贷款

信用卡那一条最让人意外。一张你从来不刷的高额度卡，仍然会在计算里占掉空间，因为评估看的是你有可能欠多少。

真正能把数字拉下来的做法

• 把一笔小额贷款整笔还掉，胜过在好几笔上各还一点。从分子里整个拿掉一笔月供，效果比每笔修一点大。
• 降低信用卡馀额，也把用不到的额度砍掉。
• 申请前那几个月不要新增车贷。车的月供是房贷额度算不够最常见的原因之一。
• 把浮动收入的证明做齐。花红、佣金与津贴，各家银行的算法不同，你怎么举证会直接改变那个可计收入。

批得到，不等于负担得起

银行的上限是一个风险门槛。它不是建议，也不是预算。

贷到 DSR 的顶，等于没有替那些不进计算的事情留空间：维修保养、要换的车、保险、一段收入变少的日子，或者只是把刚买的房子布置起来的钱。DSR 落在 30–40% 一般被视为舒服的位置；刻意借得比银行愿意给的少，一点都不叫胆小。

用月供计算机算月供，再用印花税与律师费计算机算签约当下要准备的现金。这两个数字加起来，比一封批准信更能测出你到底负不负担得起。

想知道自己实际的位置？

把你的收入、既有负债，以及在看的价格带告诉我，我老实告诉你数字过不过得去 — 包括过不去的时候。

这里只是一般信息，不是财务意见。DSR 政策、收入评估与批核标准由各家银行自订，也看你完整的财务状况。下决定买之前，请先跟银行确认自己的位置。
由 MaSk Chan 整理与审阅，REN 49335 · IQI Global。