第一步：去 CTOS 或 CCRIS 调自己的信用报告。那不算银行查询、不会扣你分数，而且它显示的就是银行看到的东西。多数人看几分钟就找得到原因。

五个常见原因

1. 你的 DSR 没空间了

这是最常见的，而且远远最常见。银行把新的月供加进你既有的负债，再看那占掉收入的多少。车贷、个人贷款、助学贷款、信用卡额度，以及任何你替别人担保的贷款，全部算 — 而信用卡通常按最低还款额计算，就算你每个月都还清也一样。

多数银行落在 60–70% 这个区间，收入低的抓得比较紧，而且一般是用扣掉 EPF、SOCSO 与税之后的收入来算。运作方式写在 DSR 指南里。

2. 信用记录上有东西

迟缴的记录会留好几年，而且它的份量比金额看起来重得多。有争议的帐户也一样，还有那些你可能已经忘了的义务 — 你替家人担保的一笔贷款，也会算成你的负债。

报告也会出错。如果上面有不对的地方，在重新申请之前先更正，不要等之后。

3. 银行无法核实的收入

这跟「赚得不够」不是同一回事。银行是用一套标准方式来评估有文件的收入：薪资单、EPF 缴纳记录、报税、银行流水。佣金、花红、津贴与现金收入，各家银行算法不同，有些甚至完全不算。

如果你是自雇，这通常就是关键 — 过去两年稳定、文件齐全的收入，比单独一年很漂亮有用得多。

4. 近期申请太多家

每一次申请都会在你的记录上留下一笔查询。短时间内密集出现一堆，读起来就像一个到处求人的申请者，而这会扣分。同一个星期申请五家银行，是比较常见的「自己害自己」的被拒法。

5. 估价估低了

银行是照它自己的估价放贷，不是照你谈成的价格。如果估价比较低，差额就变成你要在头期之外另外掏出来的现金。这根本不是在否定你 — 那是对这间房子的价值有分歧。

真正有用的做法

不要做的事

• 不要马上到处再申请。那只会多添查询记录，原因一个都没修到。
• 不要借个人贷款来付头期。它会变成一笔负债，让下一次的 DSR 评估更差，不是更好。
• 不要以为这是永久的。我看到的被拒，多数归结到一件修得好的事；买家清掉一笔贷款，过几个月就批了的情况很常见。
• 不要跳过订单上的条款。如果你已经付了订金，接下来怎么算，完全取决于那张订单对「贷款过不了」是怎么写的 — 看下订检查清单。

我会照这个顺序做

1. 调出 CTOS 或 CCRIS 报告，认真读一次。
2. 把新月供算进去，自己算一次 DSR — 月供用月供计算机算。
3. 找出你改得动的那件最大的事，然后去改。
4. 等记录更新，通常一两个月。
5. 有意识地重新申请，挑一家有理由的银行。

不想自己猜？

把你的收入、负债，以及这次申请发生了什么告诉我，我老实告诉你最可能是五个里的哪一个，以及你瞄准的那个价格实不实际。包括「不实际」的时候我也会直说。

这里只是一般信息，不是财务意见。信用评估、DSR 政策与批核标准由各家银行自订，也看你完整的财务状况。
由 MaSk Chan 整理与审阅，REN 49335 · IQI Global。