贷款与负担能力
没有一个标准答案，谁给你一个数字都是在猜。但从价格推到薪水的这条链子很短，你自己两分钟就走得完。
快答。RM500,000 的房子、贷九成、供 35 年、以 3.7% 为例，月供大约 RM1,912。如果没有其他负债，银行照 60% DSR 算，需要大约 RM3,200 的可计收入。再加一笔 RM800 的车贷，就要大约 RM4,500。你的既有负债对这个答案的影响，比你的薪水大得多。
| 步骤 | 以 RM500,000 的房子为例 |
|---|---|
| 成交价 | RM500,000 |
| 一成头期 | RM50,000 |
| 贷款额 | RM450,000 |
| 月供 — 35 年、3.7% | 每月约 RM1,912 |
| 60% DSR、无其他负债所需收入 | 可计收入约 RM3,200 |
| 再加一笔 RM800 车贷所需收入 | 可计收入约 RM4,500 |
这是用示例利率与年限做的示范，不是报价。实际利率由银行决定；可计收入一般是扣掉 EPF、SOCSO 与税之后的数字 — 所以比你的税前薪水低。
月供是算术算出来的，固定的。会变的是：把既有的债算进去之后，你的比率还剩多少空间。
银行用的公式大致是：（既有负债 + 新月供）÷ 可计收入。所以一笔车贷不只是每个月花你 RM800，它还吃掉你为了过件而需要的大约 RM1,300 收入。这就是为什么两个薪水一样的人，会拿到完全不同的答案。
如果数字很接近，把一笔小额贷款整笔清掉，通常比任何其他单一动作有效。这个比率怎么运作，写在 DSR 指南里。
头期是每个人都会算的那一笔。但它不是全部。
首购族在这个价位，合计大约 RM62,800。不是首购？印花税再加大约 RM11,250。用印花税与律师费计算机算你自己那一版。
这不是为了好算而挑的整数。它是首购印花税全额豁免的上限，适用于马来西亚公民购买第一间住宅，期限到 2027 年 12 月 31 日。
RM500,000 你一分印花税都不必付。RM520,000 就要全额付，因为 RM500,000 到 100 万之间那一段旧的部分豁免，在 2023 年底就到期而且没有延长。这两间房子在「要准备多少现金」上的差距，远比 RM20,000 的价差看起来大 — 在你为了一间刚好越线的单位而拉紧预算之前，值得先知道这件事。
这个价位在怡保涵盖的是一批真实的新推介，不是一个可望不可及的天花板。看目前怡保 RM500k 以下有什么，或者想让月供再宽松一点，看 RM400k 以下。
这里只是一般信息，不是财务意见。利率、年限与资格由你的银行决定；印花税的部分反映的是 2026 年财政预算案当下的情况。两者都请在下决定前确认。
由 MaSk Chan 整理与审阅，REN 49335 · IQI Global。
与其抓一个数字，不如倒著算。贷九成、供 35 年、以 3.7% 为例，RM500,000 的房子表示贷款 RM450,000、月供大约 RM1,912。如果这是你唯一的负债，银行照 60% DSR 算，你需要大约 RM3,200 的可计收入。再加一笔 RM800 的车贷，同样的算法就要大约 RM4,500。月供是算术定死的；会改变答案的是你其他的负债与银行的上限。
一成头期是 RM50,000，但那不是全部。在 RM500,000 买第一间房，印花税目前豁免，剩下律师费与销售服务税大约 RM12,800 — 合计大约 RM62,800，还不含杂费、装修与家具。如果你不是首购族，印花税再加大约 RM11,250。用我们的首期费用计算机算你自己那一版。
因为它是首购印花税全额豁免的上限。马来西亚公民购买第一间住宅、价格在 RM500,000 或以下，转名与贷款合约的印花税都不必付，而这项豁免到 2027 年 12 月 31 日。越过那条线就完全没有 — 上面那一段部分豁免已经不存在了。
几乎完全取决于你还在付什么。如果没有其他负债、银行的 DSR 上限又抓得宽一点，有可能。如果有车贷加信用卡负债，通常不行，因为月供加上那些负债会把比率推过银行能接受的位置。诚实的答案需要你实际的负债清单，不是只有薪水。
它会把月供压低，对 DSR 的计算有帮助，这也是 35 年年限常见的原因。但它同时表示整笔贷款付出去的利息多很多。年限通常还被年龄卡住 — 银行一般希望贷款在 70 岁左右结束 — 所以你买得越晚，这个选项越窄。
买得到不少，这正是这个价位在这里有用的地方。我目前的清单上，它涵盖一批新推介排屋，看地区还有一些半独立式，而且它压在首购印花税豁免的上限之下。实际有什么，看目前 RM500k 以下的项目。
一般来说不该。批准的上限是一个风险门槛，不是预算；借到顶，等于没有替维修、家具、换车或一段收入变少的日子留空间。先定一个供得舒服的月供、再去找房子，比先看上房子再硬撑，顺序好得多。
可以联名申请，合併收入会拉高可计收入，通常也就拉高你能贷的额度。但两个人的负债也都会进计算，所以跟一个背著不少债的伴侣联名，帮助不一定有想像中大。决定用谁的名字贷之前，两种都算一次比较好。