首购族
第一次买房，没有人会好好把这件事讲清楚。这里按顺序讲完整件事，用白话 — 每一个阶段会发生什么，以及签任何东西之前该问什么。
这一篇讲的是在怡保买新推介的一般流程。我刻意没有写具体的印花税率与律师费级距 — 那些会随财政预算案改，而一个过期的数字比没有数字更糟。你要某个特定项目的实际数字，问我，我给你目前的。
在你爱上某一个单位之前，先弄清楚实际的贷款额度。银行看的是你的收入、既有负债与信用记录。用月供计算机看看月供长什么样，然后找我做一次免费的贷款评估 — 先知道自己的天花板，好过爱上一个超过天花板的东西。
怡保不同地方、同样价格的两间房子，日常生活可能差很多 — 送孩子上学、通勤、买菜。从完整项目清单开始，那里可以按地区、价格与地契筛。你把需求讲出来，我老实告诉你哪几个真的合。
照片与平面图不会告诉你路噪、邻居、西晒房间午后的太阳，或是警卫亭实际有多远。看房是免费的，我载你去。可以的话，不同时段各去一次。
决定了之后，你付一笔订金把那一个特定单位留下来。金额与条款由发展商订 — 要问清楚「贷款批不下来那笔钱怎么算」，而且在付钱之前拿到书面答复。
买卖合约由发展商的律师准备。你大约在同一时间向一家或多家银行申请；值得多比几家，因为三十几年下来，利率的差别不小。SPA 要读。有不清楚的地方，签之前问，不要签完才问。
SPA 与贷款合约两边都有律师与印花税的费用。不少新推介带发展商配套，会吸收其中一部分或全部 — 我列的项目里有几个免印花税或免律师费，那可能是一笔不小的数目。你在看哪一个，我会告诉你实际适用哪些费用、哪些由发展商出。
如果房子还没盖好，你不必一次付清。银行会随著工程达到各个阶段，分批把钱放给发展商，你的月供也是慢慢加上去，不是一开始就全额。你的贷款专员会带你看那张进度表。
项目完工并取得认证后，你会收到领钥匙的通知。接收之前仔细验收 — 每一处都拍照。在 SPA 载明的保固期内发现并提报的缺陷，由发展商负责修。
第一次买房？什么都可以问我 — 没有义务，也不会催你决定。
问首购族的问题不用。新推介项目的佣金是发展商付的。你自己走进销售展厅，或者透过我，价格都一样 — 差别在于我会跨发展商帮你比较、也会把缺点讲给你听，而且文件那些追来追去的事我帮你处理。
第一间房，多数马来西亚银行可以贷到成交价的九成，所以现金头期通常最低一成左右。在那之上还有 SPA 与贷款合约的律师费与印花税 — 我列的项目里有几个，发展商目前的促销就吸收或免掉了这些，能明显降低你前期要准备的钱。告诉我是哪一个项目，我把你实际需要的现金拆给你看。
已完工表示你验得到自己拿的到底是什么，也不必等就能搬。兴建中通常表示单位与地块位置的选择比较多，付款也是慢慢加上去。没有哪一个比较好 — 看你现在就需要一个家，还是等得起。哪些项目已经可以入住，我在价目表上会标出来。
马来西亚的银行一般会随著你名下未清的房贷数量增加而降低贷款成数，不过那不是一道固定的阶梯 — 第一间房贷到九成很常见，看银行与配套，第二间有时也还能接近九成。成数通常从第三间开始降得比较明显，常见落到七成左右或更低。确切数字看银行、看那个配套，也看你整体的债务偿还比率，所以把它当成一个大致的模式，不是保证。如果卡住的就是成数，买家常用的几个做法是：多付一点现金头期把缺口补上、先清掉或减少一笔既有贷款腾出额度，或是用负债较少的配偶或家人名义买。哪一种做法合适，要看你完整的财务状况 — 这值得跟我们做一次正式的贷款评估，而不是用猜的。
通常可以，但不是自动的。马来西亚的租赁地契土地是向州政府租的，续期要向州土地局申请并缴一笔溢价金，由州政府裁量。在到期前很久提出的申请多数会批，但批准与否、费用与处理时间，各州不同，也看你申请时还剩多少年。任何特定项目的剩馀年限都可以问我们 — 那个数字比「永久还是租赁」这个标籤本身更要紧。
通常来自两个地方：发展商在某个特定项目上的促销（免印花税或律师费、回扣，有时订金金额也比较低），以及针对合格首购族的全国性计画 —— 那些每年随财政预算案改，所以我们不会拿去年的数字当成现在还适用。任何时间点上什么是现行的，正是我们在你下决定之前会帮你查的；我目前列的项目里，已经有几个内建了发展商吸收的印花税或律师费。