已完工Zentology
双层排屋
- 地契
- 租赁地契
- 完工
- 已完工
主要卖点
- 全屋加建
- 宽敞挑高设计
- 日式风格设计
显示的是起价。价格、格局与可售单位都会变动 — 想知道最新情况，信息问我。
Zentology 评测：优缺点与适合谁
Zentology 是位于 Botani, Ipoh, Perak 的双层排屋，地皮 22' x 70'，4+1 房 4 浴，租赁地契，已完工。RM648,800 起。
适合谁
- 你要马上有得住，不想等 — 这个已经完工
- 你需要房间 — 格局是 4+1，四间主卧再加一间房
不适合谁
- 你本来指望首购印花税豁免 — 那条线是 RM500,000，这个价格超过了
- 你只买永久地契 — 这个是租赁地契
写这一页的时候只剩最后一间。可售情况会变 — 要照这个做打算之前，先跟我确认。
目前的配套实际上包了什么
广告上的价格，不是决定你要准备多少现金的唯一数字。目前的 Zentology 配套改变的正是这一点。
| 项目 | Zentology |
|---|---|
| SPA 价 | RM708,800 |
| 发展商回扣 | − RM60,000 |
| 净价 | RM648,800 |
| SNP 律师费 | 目前配套包* |
| 贷款文件律师费 | 目前配套包* |
| MOT 印花税 | 目前配套包* |
*以目前发展商配套与其条款为准。签之前先确认到底包哪几项，以及配套是不是还开着。
为什么这件事重要。正常买房，首期之外还有三笔要用现金付：SNP 律师费、贷款文件律师费、MOT 印花税。它们按 SPA 价计算，而且贷款不涵盖。目前的配套三笔全包。这并不会让房子变便宜 —— 它拿掉的是你一开始必须拿出来的现金，而对多数买家来说，决定「今年买得成还是明年再说」的，正是这一笔。
实际上要准备多少现金？
以九成贷款计算的示范。银行放贷看的是 SPA 价，不是净价 —— 这正是回扣在这里发挥作用的地方。
| 前期项目 | Zentology |
|---|---|
| SPA 价 | RM708,800 |
| 按 SPA 价贷九成 | RM637,920 |
| 你实际要付的净价 | RM648,800 |
| 要用现金补的差额 | RM10,880 |
| SNP 律师费 | 配套包* |
| 贷款文件律师费 | 配套包* |
| MOT 印花税 | 配套包* |
差额为什么这么小。银行贷的是 SPA 价的九成 —— RM637,920；而你实际要付的是净价 RM648,800。两者的差 RM10,880，就是你要用现金补的部分。这就是发展商回扣的运作方式：回扣扣在你付的价格上，不是扣在银行估贷的那个价格上。
这是示范，不是报价。你实际要准备的现金，要看银行批的贷款成数、订金安排与这笔交易适用的其他费用 —— 批的成数低一点，差额马上变大。自己算一次可以用首期与杂费计算机，月供负担用月供计算机。
已完工改变了什么
Zentology 已经盖好。实际的差别不在交屋日期，而在你下决定之前掌握多少资讯。
你走的是真的房子，不是示范单位：真正的收边、房间真实的比例、光照到哪里、街道与邻居现在是什么样子。你也可以带懂工程的人先去看工。这一页没有任何一件事要靠效果图想像。
它帮不上忙的地方。房子盖好了，选择也定了 —— 格局、用料、地段位置都是既成的，不是你指定的。而且能挑的就是这一期剩下的。
RM648,800 买到的是什么
| 事实 | 为什么有关 |
|---|---|
| 22′ × 70′ 地段，双层排屋 | 22 尺门面比这个尺寸常见的 20 尺宽，差别主要感觉在车棚，以及车棚后面那几个房间的宽度。70 尺进深，则决定扣掉建筑占地之后，屋后还剩多少真正能用的地。 |
| 4+1 房 | 四间主卧，再加一间书房。多数双层排屋的格局要凑出第四间房，牺牲掉的就是这间书房 — 两样都有，代表没有人得在餐桌上办公，而且等小孩搬出去之后它照样用得上。 |
| 4 间厕所 | 四间厕所分布在两层，房间多的家庭早上不用排队，楼下那一间也让客人不必上楼。 |
| 全屋加建、挑高、日式风格设计 | 加建已经做好，而且算在价格里 — 那是你交屋后本来要自己花钱做的工程，做的时候房子还不能住。 |
| 已完工 | 买之前可以实地验，也没有施工期要等、要供。 |
| 租赁地契 | 这是租赁地契，不是永久。要考虑剩余年限、你的银行怎么看、以后转手，以及你打算持有多久 — 永久 vs 租赁那一篇把实际会变的部分讲清楚了。 |
| Botani 地址 | 是已经成熟的市镇，不是还在盖的 — 学校、医疗与日常采买本来就在周围。这一区我们涵盖的其他项目在 Botani 页。 |
地有多大，单独决定不了房子住起来什么感觉。比较排屋的时候，把地段尺寸、建筑面积、各个房间的大小、格局、车棚与真正能用的户外空间摆在一起看 — 能两间都走一趟更好。
Zentology 规格一览
| 项目 | Zentology |
|---|---|
| 屋型 | 双层排屋 |
| 地点 | Botani, Ipoh, Perak |
| 起价 | RM648,800 起 净价 —— RM708,800 SPA 价扣掉 RM60,000 发展商回扣后 |
| 地皮面积 | 22' x 70' |
| 房间 | 4+1 |
| 浴室 | 4 |
| 地契 | 租赁地契 |
| 完工 | 已完工 |
价格与月供
买 Zentology 之前该检查什么
租赁地契，而且地契已经存在
Zentology 是租赁地契，而且已经完工 —— 地契已经发出，年限也已经在跑。跟卖方要地契上的起算日与到期日，自己算出还剩几年 —— 你的银行和下一个买家看的是那个数字，不是「租赁地契」四个字。将来要卖还需要州政府同意，交易时间会拉长。其余的写在霹雳州租赁地契到期会怎样。
已经盖好了，就要认真验
现房的好处是没有一件事需要靠想像，那就用足这个好处。挑白天去。看天花板角落和湿区有没有水渍，每个水龙头都开、马桶都冲，每一扇门窗都开关一次，看的是收边的工艺，不是示范单位的布置。问清楚这个单位的 CCC（完工与合格证书）发了没有，然后实地走那条街、看真正的邻居 —— 不是看总规划图。买楼花的人在签之前没办法验这些，你可以。
这块地给你什么
Zentology 是 22' x 70' 的地、4+1 房和 4 浴。门面 22 尺，比这个尺寸最常见的 20 尺宽。差别感觉得到的地方是车棚，以及紧接在车棚后面那几个房间的宽度 —— 不是总楼面。（建筑面积：我手上的资料没有写，值得跟卖方要。）
「+1」不是一间卧房
这个格局写的是 4+1。那个「+1」正是多数排屋为了凑到房间数而牺牲掉的那一间 —— 尺寸通常是书房而不是卧房。实地去看一次，判断它能不能当你真正需要的那个房间用；价目表上的数字不会告诉你它多大。
这个预算在 Botani 还买得到什么
我们经手的 Botani 15 个项目里，有 8 个起价比 Zentology 低。便宜不等于比较好 — 同一行的地契、地皮面积与完工时间也要一起看。
| 项目 | 起价 | 屋型 | 地皮 | 地契 | 完工 |
|---|---|---|---|---|---|
| Santorini | RM170,000 | 公寓／共管公寓 | 900 – 1,959 sqft | 永久地契 | 2028 年第二季 |
| Pearl Garden Phase 3 | RM478,000 | 1.5 层排屋 | 20' x 70' | 租赁地契 | 2028 年第一季 |
| Lapangan Indah | RM495,000 | 双层排屋 | 20' x 75' | 租赁地契 | 已完工 |
| Pearl Garden Phase 2B | RM495,000 | 双层排屋 | 20' x 70' | 租赁地契 | 已完工（已取得 CCC） |
| Lex Living | RM538,880 | 双层排屋 | 22' x 80' | 永久地契 | 2028 年第二季 |
| Subaru | RM570,000 | 三层排屋 | 22' x 70' | 租赁地契 | 已完工 |
| Pulai Heights Phase9 | RM588,800 | 双层排屋 | 24' x 70' | 永久地契 | 2026 年第四季 |
| Forresta | RM599,999 | 双层排屋 | 22' x 70' | 永久地契（分层地契） | 2029 年第一季 |
| Zentology — 本页 | RM648,800 | 双层排屋 | 22' x 70' | 租赁地契 | 已完工 |
| BungalowDees Premier | RM820,000 | 双层半独立式 | 40' x 80' | 租赁地契 | 已完工（已取得 CCC） |
| Pulai Heights Phase8 | RM850,000 | 双层半独立式 | 35' x 80' | 永久地契 | 已完工（已取得 CCC） |
| Bellara@ Serene Garden | RM869,000 | 双层半独立式 | 40' x 78' | 租赁地契 | 2028 年 |
| Diamond Pavilion (Type B) | RM958,800 | 双层半独立式 | 35' x 75' | 永久地契（分层地契） | 2027 年第一季 |
| Cavelle@ Serene Garden | RM988,000 | 双层半独立式 | 40' x 80' | 永久地契 | 已完工 |
| Diamond Pavilion (Type A) | RM1,046,800 | 双层半独立式 | 35' x 85' | 永久地契（分层地契） | 2027 年第一季 |
Botani 的其他项目
关于 Zentology 的常见问题
Zentology 在 Botani 多少钱？
Zentology 净价 RM648,800 起，以目前的发展商配套为准。SPA 价是 RM708,800，净价是扣掉所述的 RM60,000 发展商回扣之后的数字。它是怡保 Botani 一间已完工的双层排屋，地段 22' x 70'。
Zentology 的 SPA 价与净价分别是多少？
SPA 价是 RM708,800。扣掉所述的 RM60,000 发展商回扣后，净价是 RM648,800，以目前配套条款为准。SPA 价是写进合约的数字，印花税与律师费通常按它计算；净价则是扣掉回扣后这笔交易实际的价格。
Zentology 有包律师费与印花税吗？
包 —— 目前的配套包掉 SNP 律师费、贷款文件律师费与 MOT 印花税，以配套条款与条件为准。这三笔正是买家在首期之外通常要用现金付的帐单，而且贷款一笔都不涵盖。签之前先确认配套还开着。
买 Zentology 要准备多少现金？
比一般的一成少，原因在回扣的运作方式。银行按 SPA 价 RM708,800 放贷，九成就是 RM637,920；而你实际要付的是净价 RM648,800。要用现金补的差额是 RM10,880。除此之外，目前配套还包掉 SNP 律师费、贷款文件律师费与 MOT 印花税。实际数字要看银行批的成数、订金安排与其他适用费用。
Zentology 的月供是多少？
以 SPA 价的九成贷款（RM637,920）、35 年年限、约 3.7% 的示范利率计算，月供大约 RM2,711。实际月供取决于银行批的贷款额、利率、年限与你的资格。
Zentology 已经完工了吗？
是。Zentology 已完工，是一间盖好的房子，不是还在施工的项目。也就是说你可以先实地验过再决定，也没有施工期要等。
可以去看 Zentology 的实体房子吗？
可以 —— 因为房子已完工，能安排看房，以目前的可售单位与看房安排为准。讯息问我，我确认现在能看什么、什么时候能看。
Zentology 的地段多大？
每一间的地段是 22' x 70'。22 尺门面比这个尺寸常见的 20 尺宽，差别主要感觉在车棚与车棚后面那几个房间的宽度。确实的建筑平方尺要跟发展商确认。
Zentology 有几房几厕？
格局是两层 4+1 房、4 间厕所 —— 四间主卧，再加一间书房。
Zentology 的 4+1 房是什么意思？
意思是四间主卧再加一间书房。四间房是睡觉用的房间；书房是另外独立的一间 —— 这个尺寸的排屋格局，多数就是牺牲掉书房才凑得出第四间房。
Zentology 是永久还是租赁地契？
Zentology 是租赁地契。这本身不是不能买的理由，但值得把剩余年限、你的银行怎么看、以后转手，以及你打算持有多久一起衡量。
Zentology 适合谁？
可能适合这样的买家：需要四间主卧加一间书房与四间厕所；想要已经盖好、可以实地验的双层有地住宅；预算落在这个价格带；想要 Botani 的地址；并且看重「配套包掉律师费与印花税」这件事 —— 因为它降低一开始要拿出来的现金。
谁该对 Zentology 想清楚一点？
把永久地契当硬条件的人、比较想要单层的人、用不到 4+1 房与四间厕所的人、预算在这个价格带以下的人，或者主要目标是用 Botani 最低价入场的人。空间与已经做好的加建，都是这个价格在付的东西。
Zentology 跟 Botani 其他有地住宅比起来如何？
从净价、SPA 价、地段尺寸、房数、厕所数、地契与完工状态去比 —— 然后另外比一次「第一天要拿出来的现金」。两个广告价一样的项目，day-one 要准备的钱可能差很多：要看银行是按多高的 SPA 价放贷，以及律师费与印花税包不包。这一页的比较表列出我们涵盖的、预算相近的其他 Botani 项目。
买 Zentology 之前该确认什么？
目前的净价与 SPA 价；确实的回扣金额；配套到底包掉哪几项律师费与印花税、什么时候到期；你的贷款资格与银行会批的成数；按那个批准金额算出来的月供；地段尺寸与建筑平方尺；地契与剩余年限；SPA 条款；以及目前还剩哪些单位。